Nomisma, immobiliare: segni di ripresa ma nubi all'orizzonte

• Permane l’incertezza ma il mercato immobiliare italiano sembra essersi lasciato alle spalle la fase più delicata
• In ripresa le compravendite ma in alcuni mercati i valori flettono. Il caso più eclatante a Milano, ma si tratta di un assestamento che fa seguito all’esuberanza degli anni precedenti

 È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma

 “Il settore immobiliare italiano sembra restituire i primi segnali di vitalità dopo il periodo di appannamento riconducibile agli effetti del progressivo inaridimento del canale creditizio a sostegno degli acquisti di abitazioni” è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 realizzato da Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Secondo Nomisma la possibilità di scongelamento di una quota di domanda e la conseguente spinta al mercato dipende fondamentalmente da due fattori: da una parte la tenuta dei redditi delle famiglie, anche se ci troviamo in una fase dove non si può escludere un lieve peggioramento del mercato del lavoro, dall’altra, il ripristino di condizioni di accesso al credito meno prudenti e selettive.

Nonostante su questi fronti il quadro rimanga ancora incerto, “la recente crescita, seppur lieve, di intenzionalità e transazioni consente di delineare uno scenario nuovamente espansivo”.

Ad una ripresa delle compravendite fa però riscontro una frenata dei prezzi, che dopo un’ascesa ininterrotta chiudono l’anno, in media sui livelli del primo semestre del 2024.

Da quanto emerge dall’Osservatorio Nomisma, l’invarianza dei prezzi delle abitazioni nel secondo semestre dell’anno è l’esito di una revisione delle aspettative in fase di offerta, integralmente bilanciata da una minore disponibilità a riconoscere sconti in fase di trattativa.

Alla sostanziale invarianza nella media dei 13 mercati maggiori concorrono anche alcune flessioni dei valori, tra cui quella più eclatante è senz’altro quella registrata sul mercato immobiliare milanese (-1,5% su base semestrale), cui seguono Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna. Se la presenza di Milano potrebbe essere interpretata come un segnale anticipatorio di indebolimento del mercato italiano, il graduale ritorno di interesse di parte della domanda e il recupero degli scambi già in atto, inducono ad invertire questa proiezione.

Considerando invece la variazione su base annua l’incremento dei prezzi medio per i mercati monitorati è quantificabile in un +1,7% per le abitazioni in ottimo stato di conservazione e in un +1,5% per quelli in buono stato.

Sul fronte delle locazioni “in attesa che attraverso il ricorso al credito l’acquisto di casa torni ad essere accessibile per una quota di soggetti recentemente esclusi“- si legge nel rapporto – “il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso un’ulteriore accelerazione ai canoni, che sono cresciuti quasi ovunque con intensità ampiamente superiore al 3% annuo”.

In particolare, sui mercati di Milano e di Roma, nonostante si sia registrato un indebolimento della domanda di locazione, la crescita dei canoni registrata a consuntivo d’anno è risultata rispettivamente pari a +3,2% e +4,7%. Il rendimento totale medio lordo annuo per il segmento abitativo, si attesta in media al 6,8%, in linea con quello dello scorso anno.

Se si focalizza l’attenzione sulle motivazioni che alimentano il mercato della locazione, l’indagine evidenzia come sia in crescita la quota di famiglie che considera l’affitto come l’unica opzione possibile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato dell’acquisto. La quota delle famiglie che ha optato per l’affitto è passata dal 56% del 2023 al 59,3% del 2024. La situazione sconta una totale assenza di politiche pubbliche a riguardo, sia a livello nazionale che locale, che ha finito per delegare al mercato la regolazione dei fenomeni con intuibili conseguenze per la componente di famiglie più fragili e prive di effettive alternative.

Considerando i tempi medi di assorbimento nel mercato residenziale il rapporto di Nomisma mette in luce come negli ultimi dieci anni il trend che ha caratterizzato l’evoluzione dei tempi di vendita di abitazioni è risultato discendente, anche se la più recente congiuntura evidenzia un’attenuazione di questa dinamica. Per concludere una trattativa di vendita dell’abitazione occorrono in media 5 mesi, passando da Genova che presenta tempi più dilatati (5,5 mesi) a Milano che mostra tempi più brevi (4 mesi). Sul fronte della locazione, invece, i tempi per affittare un’abitazione si sono dimezzati arrivando a stabilizzarsi mediamente sotto i 2 mesi.

Il mercato immobiliare italiano parrebbe quindi essersi lasciato alle spalle la fase ciclica più problematica, ma alcuni nodi strutturali irrisolti ne condizionano ancora le prospettive di crescita.