Superbonus: i chiarimenti del Fisco

Oltre alla guida dedicata al superbonus, l'8 agosto 2020 l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato due circolari dedicate alla maxi-detrazione e alla cessione del credito/sconto in fattura.

Per sciogliere i dubbi sulla maxi-detrazione, il Fisco risponde a una serie di interpelli e chiarisce alcuni punti. 

La circolare 24/e dell'8 agosto 2020 e i provvedimenti sulla cessione del credito

Oltre a chiarire una serie di punti, come l'apertura del superbonus del 110% anche ai familiari e ai conviventi del possessore o del detentore dell’immobile, la circolare 24/E dell'8 agosto 2020 fornisce indicazioni anche in merito alle partite IVA e ai costi accessori agevolabili. 

Circolare 24/e dell'8 agosto 2020

Chi non opta per la detrazione fiscale ha davanti due alternative: il cosiddetto sconto in fattura e la cessione del credito.

Il primo consiste in un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Il fornitore, quindi, recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d'imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. 

In alternativa si può optare per la possibilità di cedere il credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

La comunicazione per fruire dello sconto o della cessione può essere inviata all’Agenzia delle entrate a partire dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa, utilizzando il modello approvato dal provvedimento di oggi. 

Il modello di comunicazione da inviare all'Agenzia delle Entrate è stato predisposto l'8 agosto e modificato il 12 ottobre (di seguito i link ai modelli). 

Cessione del credito o sconto in fattura: il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate dell'8 agosto 2020 

Cessione del credito o sconto in fattura: il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 12 ottobre 2020

Rifacimento di un immobile che fa parte di un complesso residenziale

Nella risposta dell'Agenzia n. 325/2020 il Fisco chiarisce che la demolizione e il rifacimento di un immobile che fa parte di un complesso residenziale ricadente in una zona sismica può beneficiare del superbonus, se l’istante ha firmato il compromesso nel 2018 ma la consegna avviene tra settembre e ottobre 2020. L’agevolazione, infatti, spetta per le spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021. 

Interventi sulle unità coballenti F2

Le spese sostenute per gli interventi effettuati sull’unità collabente (censita al catasto come F2) attigua all’abitazione principale, entrambi oggetto di un programma di ristrutturazione con accorpamento, finalizzati alla riduzione del rischio sismico e all’efficientamento energetico possono accedere al superbonus. E’ quanto chiarisce il Fisco nella risposta n. 326/2020. 

Ecobonus e sismabonus, infatti, spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati al Catasto. L’Agenzia ritiene che tale principio si possa applicare anche ai fini del superbonus.

Immobili in comodato d’uso

Nella risposta n. 327/2020 il Fisco chiarisce che è possibile beneficiare del Superbonus per gli interventi che prevedono la sostituzione dell’attuale generatore di calore con una pompa di calore, se l’immobile è in comodato d’uso. 

Niente superbonus, invece, per i lavori di tinteggiatura dello stesso immobile che possono, però, beneficiare del “bonus facciate” cioè della detrazione nella misura del 90% delle spese documentate sostenute nell'anno 2020 per il rifacimento e la pittura 

Interventi sulle villette a schiera

Con la risposta n. 328/2020 l’Agenzia delle Entrate precisa che il proprietario di una villetta a schiera può fruire del superbonus per gli interventi che intende realizzare sull’immobile, a prescindere dalla condizione che lo stesso sia adibito a prima casa e residenza del proprio nucleo familiare dal 2015. 

Limiti di spesa per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio

Nel caso in cui sullo stesso fabbricato siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun lavoro realizzato. E l’esecuzione sull’intero edificio di almeno un intervento “trainante” consente ai singoli di fruire del maxisconto per i lavori di risparmio energetico effettuati sulla propria unità immobiliare. E' quanto precisa il Fisco nella risoluzione n. 60 del 28 settembre 2020.

La questione "strade private"

A destare diversi dubbi sin dall'avvio del superbonus è come giudicare l’autonomia funzionale di un’unità autonoma. La circolare 24/E delle Entrate parla di accesso su strada, ma sin dal primo momento non è stato chiaro se questa definizione ricomprendesse situazioni simili ma non identiche, come strade private, parchi condominiali, le villette a schiera che costituiscono un "condominio orizzontale".

A scioglierei i dubbi, rispondendo a un'interrogazione parlamentare, è stato il sottosegretario del MEF Alessio Villarosa: "In merito alla nozione di accesso da strada, né nella norma né nella circolare 24/E, sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata". Di conseguenza "può ritenersi autonomo anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà". E può ritenersi autonomo "anche l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli".

Il perimetro, secondo il MEF, va ulteriormente allargato considerando autonomo anche l’accesso indipendente che passi da aree (quali strada, cortile o giardino) "comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, non essendo rilevante che il suddetto accesso avvenga attraverso un’area di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi agevolabili".

L'isolamento termico della terrazza e l'installazione di un impianto solare fotovoltaico sono agevolabili al 110%

Ad interpellare l’amministrazione finanziaria, un contribuente che, possedendo un appartamento posto all’ultimo piano di un edificio composto da dieci unità immobiliari e il sovrastante lastrico solare, intende realizzare l’isolamento termico della terrazza e installarvi un impianto solare fotovoltaico, con cessione a favore del Gestore dei servizi energetici (Gse) dell’energia non auto-consumata in sito. 

Avendo ottenuto l’ok degli altri condomini, il contribuente può fruire dello sconto fiscale sull’intero importo pagato, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base all’ordinario criterio civilistico di ripartizione delle spese condominiali, ma comunque entro il limite fissato dalla disciplina del superbonus in funzione del numero delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio. È uno dei chiarimenti contenuti nella risposta n. 499 del 27 ottobre 2020.

Superbonus anche per chi lavora all'estero

Un cittadino fiscalmente residente all’estero può accedere al superbonus 110% per i lavori condominiali effettuati sull’immobile che detiene in Italia. Considerando che in Italia è titolare del solo reddito fondiario, non potrà però fruire della detrazione diretta, ma solo delle opzioni alternative, cioè dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito d’imposta. È il chiarimento fornito dall’Agenzia con la risposta n. 500 del 27 ottobre 2020.

Il forfetario e incapiente può cedere il credito alla banca

Il libero professionista a regime forfetario, incapiente e che quindi non ha la possibilità di applicare detrazioni fiscali, può cedere alla banca il credito d’imposta corrispondente al superbonus del 110% spettante per la ristrutturazione di un immobile situato in una zona sismica interessata dall’agevolazione.

E’ quanto chiarisce il Fisco nella risposta n. 514 del 2 novembre 2020. 

La vetrata non rientra nel superbonus

Non danno diritto alla detrazione del superbonus le spese sostenute per l’intervento di sostituzione della parete verticale dell'abitazione, costituita da vetrate non rimovibili, con una parete isolante che farebbe guadagnare al fabbricato le due classi energetiche richieste dalla norma. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate contenuto nella risposta n. 521 del 3 novembre.

Superbonus al 50% per l’abitazione adibita in parte a bed & breakfast 

Nella risposta n. 570 del 9 dicembre il Fisco chiarisce che gli interventi di riqualificazione energetica realizzati sulla parte residenziale di un immobile utilizzato sia come propria abitazione che per l’esercizio svolto in via professionale dell’attività di bed & breakfast, possono fruire del superbonus nella misura ridotta del 50%.

L'Ape ante intervento può essere redatta anche dopo l'inizio dei lavori

L’accesso al superbonus non è precluso nel caso in cui i lavori siano iniziati a dicembre 2019, a causa dell'emergenza sanitaria posticipati ed eseguiti da luglio 2020, e non sia stato prodotto l'attestato di prestazione energetica (Ape) della situazione ante intervento. In tal caso, infatti, l’Agenzia chiarisce - nella risposta n. 571 del 9 dicembre 2020 - che l’attestato può essere redatto anche successivamente all'inizio dei lavori e dovrà riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio degli stessi. 

E’ possibile accedere al superbonus anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale

Nella risposta 572 del 9 dicembre 2020 l’Agenzia delle entrate chiarisce che è possibile accedere al superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale. Basta che il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti, sia redatta un’Ape ante e post intervento e sia rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa.

Un edificio plurifamiliare che non è un condominio non accede al superbonus

Con la risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020, l’Agenzia delle entrate chiarisce che la maxi-agevolazione non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un fabbricato che, posseduto da un unico proprietario, anche se nudo proprietario di alcune unità, non può qualificarsi come “condominio”, in mancanza della pluralità dei proprietari.

Il vincolo dei beni culturali non blocca il superbonus

L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 595 del 16 dicembre 2020, dice sì alla detrazione del 110% per i singoli interventi ammessi all’ecobonus, come la sostituzione degli infissi, purché sia certificato il miglioramento energetico, realizzati su una unità immobiliare inserita in un condominio tutelato dal “Codice dei beni culturali e del paesaggio”. Il beneficiario, inoltre, può optare per una delle modalità alternative previste per la fruizione dello sconto d’imposta.

Superbonus fruibile anche dai non residenti

Con le risposte n. 596, n. 597, n. 601, n. 602 del 17 dicembre 2020 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il contribuente che lavora all’estero e che in Italia non ha redditi per effettuare la detrazione d’imposta, potrà beneficiare dello sconto in fattura o della cessione del credito. 

Il tema della possibilità di fruire del Superbonus anche da parte di chi opera all’estero era stato già affrontato a ottobre dalla risposta n. 500 del 27 ottobre 2020 dell’Agenzia.

Ammessi al Superbonus anche lo scaldabagno e la termostufa a pellet

Nella risposta dell’Agenzia delle entrate n. 600 del 17 dicembre 2020 viene chiarito che tra gli interventi agevolabili con il Superbonus è inclusa anche la sostituzione di una caldaia a gasolio utilizzata per il riscaldamento di un’abitazione e la produzione di acqua calda sanitaria con uno “scaldabagno a pompa di calore” e una “termostufa a pellet”.

La circolare 30/E del 22 dicembre 2020

A dicembre il Fisco è tornato a fornire nuovi chiarimenti in materia di superbonus e cessione del credito con la circolare n. 30/E-2020.

Tra i temi trattati:

• il concetto di “accesso autonomo dall’esterno”;
• la spettanza dell'incentivo per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici;
• l’aumento del 50% per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati nei territori colpiti dal sisma del centro Italia 2016-2017. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive;
• il quorum ridotto (1/3 della proprietà) necessario per la maggioranza delle assemblee condominiali per l’approvazione dei lavori agevolabili;
• le semplificazioni delle asseverazioni dei tecnici che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, devono essere riferite esclusivamente alle parti condominiali.

Il Fisco fornisce, inoltre, l’elenco dei documenti e delle dichiarazioni sostitutive, da acquisire all’atto dell’apposizione del visto di conformità sulle comunicazioni da inviare all’amministrazione finanziaria per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Circolare 30/E del 22 dicembre 2020 

In arrivo 6 codici tributo per i crediti in compensazione

Con la risoluzione n. 83/E del 28 dicembre 2020 l‘Agenzia delle entrate ha istituito i codici tributo per consentire ai fornitori e ai cessionari di utilizzare in compensazione (tramite modello F24) i crediti d’imposta relativi alle detrazioni cedute e agli sconti praticati in ambito di Superbonus. Per farlo, bisognerà usare esclusivamente i servizi telematici resi disponibili dall’Agenzia stessa.

I nuovi codici sono:

• “6921” denominato “SUPERBONUS art. 119 DL n. 34/2020 – utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”
• “6922” denominato “ECOBONUS art. 14 DL n. 63/2013 e IMPIANTI FOTOVOLTAICI art. 16-bis, comma 1, lett. h), del TUIR - utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”
• “6923” denominato “SISMABONUS art. 16 DL n. 63/2013 - utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”
• “6924” denominato “COLONNINE RICARICA art. 16-ter DL n. 63/2013 – utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”
• “6925” denominato “BONUS FACCIATE art. 1, commi 219 e 220, legge n. 160/2019 - utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”
• “6926” denominato “RECUPERO PATRIMONIO EDILIZIO art. 16-bis, comma 1, lett. a) e b), del TUIR - utilizzo in compensazione credito per cessione o sconto – art. 121 DL n. 34/2020”.

Nel modello di pagamento F24, i codici tributo sono esposti nella sezione “Erario”, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a credito compensati”. Quando invece il contribuente deve procedere al riversamento del credito compensato, la colonna è quella di “importi a debito versati”.

Si al superbonus per la villetta a schiera, se dotata di accesso autonomo

Nel caso di unico edificio con più abitazioni dotate di accesso autonomo, è possibile usare il Superbonus. E quanto emerge dalla risposta n. 9 del 5 gennaio 2021, con cui l’Agenzia delle entrate chiarisce che in caso di lavori da eseguire su una villetta a schiera sita in un residence, con accesso da un passo carrabile comune, si può fruire del Superbonus in quanto, essendo ogni villetta dotata di un proprio tetto, giardino, portone d'ingresso, numero civico e parcheggio, il requisito dell’accesso autonomo si può ritenere soddisfatto.

Per le villette a schiera conta la situazione a inizio lavori

Il 7 gennaio 2021 l’Agenzia ha pubblicato due risposte anche in relazione alla fruizione del Superbonus 110%, in relazione a unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno. 

Con la risposta n. 15-2021 si chiarisce che in caso di accorpamento di più unità abitative va considerata la situazione esistente all'inizio degli interventi edilizi e non quella risultante alla fine dei lavori ai fini dell'applicazione delle detrazioni (anche se al termine dei lavori sarà possibile individuare due unità indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà).

Con la risposta n. 16-2021, invece, si conferma l’accesso al superbonus per interventi sull'unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, che costituisce un “corpo” residenziale di un edificio, affiancato a un altro “corpo” ad uso abitativo concesso in uso a terzi. Inoltre, anche chi detiene un'unità immobiliare in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può beneficiare del Superbonus, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile abbia o meno fruito dello sconto.

 

Immobile da demolire e ampliare: senza l’abilitazione, niente Superbonus 

Con la risposta n. 11 del 7 gennaio 2021, l’Agenzia delle entrate conferma che, in assenza del titolo abilitativo che autorizza i lavori e che attesta la spettanza del Superbonus, un intervento di demolizione, ricostruzione e aumento volumetrico di un’unità abitativa non potrà fruire dell’agevolazione.

Altre condizioni per fruire del superbonus in caso di demolizione e ricostruzione

Sempre in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione, l’Agenzia ha pubblicato anche la risposta n. 17 del 7 gennaio 2021 in cui chiarisce che l’intervento di demolizione e ricostruzione, con la messa in sicurezza dal punto di vista antisismico di immobili esistenti (uno pertinenza (C/2), l’altro “fabbricato collabente” (F/2)) fruisce del superbonus a condizione, tra l’altro, che rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380/2001, ai quali sono stati aggiunti di recente “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Se un’unità ha tre destinazioni d’uso, solo l’abitazione accede al Superbonus

Con la risposta n. 21 dell’8 gennaio 2021, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che nel caso di un edificio composto da un’abitazione, un ufficio e un vano adibito a cabina elettrica (tutti funzionalmente indipendenti), il proprietario potrà fruire del superbonus solo per l’unità ad uso residenziale.

Con una seconda risposta (la n. 24 dell’8 gennaio 2021), invece, l’Agenzia chiarisce che in caso di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del fabbricato, il superbonus potrà essere usato solo per la parte esistente e non anche per quella di nuova costruzione.

La riqualificazione energetica globale non accede al Superbonus

Con la risposta n. 43 del 18 gennaio 2021 l’Agenzia delle entrate chiarisce che il lavoro di riqualificazione energetica globale di un fabbricato non potrà fruire del Superbonus, visto che si tratta di un intervento a sé stante (inteso come un unicum), e non di un intervento “trainato” che darebbe invece diritto alla maxi detrazione del 110%. Pertanto non potendosi fare una distinzione tra interventi trainanti e trainati, come previsto dalle disposizioni sul Superbonus, questo tipo di riqualificazione non potrà dunque accedervi.

Si al superbonus per unico edificio con due abitazioni

Con la risposta n. 58 del 27 gennaio 2021 l’Agenzia delle entrate conferma che il superbonus spetta anche nel caso di lavori eseguiti su un unico stabile/edificio, ad uso abitazione, composto da due unità immobiliari di proprietà di un unico proprietario. 

Più nello specifico, chiarisce l’Agenzia, la detrazione spetta fino a un massimo di quattro unità in questa situazione.

Ok a superbonus per B&B, Fondazione, soggetto con solo reddito fondiario e consulente che si appone da solo il visto di conformità

Con quattro risposte del 28 gennaio 2021 l’Agenzia delle entrate prosegue con il lavoro di chiarimenti a dubbi e quesiti sulla possibilità di fruire del superbonus 110% da parte di vari soggetti.

In particolare, con la risposta n. 60 l’Agenzia conferma che la proprietaria di un’unica casa in Italia titolare del solo relativo reddito fondiario, in qualità di non residente, può fruire dell'agevolazione, tramite la cessione del credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Ok al superbonus anche per il consulente del lavoro abilitato a rilasciare i visti di conformità e che lo fa per la cessione del proprio credito. La conferma in questo caso arriva dalla risposta n. 61 dell'Agenzia.

Hanno diritto al superbonus anche le Fondazioni che possiedono a vario titolo (piena proprietà, nuda proprietà e proprietà superficiaria) immobili censiti in catasto come A/2, B/1, B/2 e C/6. La conferma è stata data con la risposta n. 64.

Infine, con la risposta n. 65 l’Agenzia delle entrate ha confermato che il superbonus spetta anche al titolare di un’abitazione utilizzata occasionalmente come bed and breakfast a conduzione familiare, dove risiede.

Edificio plurifamiliare con accesso su proprietà condominiale gravata dal peso di una servitù

Con la risposta n. 62 del 28 gennaio 2021 l’Agenzia delle entrate conferma inoltre che il superbonus spetta anche per interventi di risparmio energetico eseguiti sull’immobile che fa parte di un edificio plurifamiliare diviso in otto unità, purchè l'unità immobiliare in questione sia funzionalmente indipendente e disponga di un accesso autonomo dall'esterno. Ciò vale anche quando tale accesso non è su un suolo esclusivo, bensì su una proprietà condominiale gravata dal peso di una servitù.

Superbonus e cooperativa mista

Con la risposta n. 83 del 3 febbraio 2021 l’Agenzia delle entrate ha spiegato che nel caso in cui il complesso immobiliare costruito da una cooperativa mista (con alloggi da assegnare ai soci) non è costituito in un condominio, i lavori non potranno fruire del superbonus. Il motivo risiede nel fatto che le strutture oggetto dei lavori non sono costituite in condominio, come richiede invece la normativa.

Ok al superbonus per spese 2020-2021, anche per lavori cominciati prima 

L’8 febbraio l’Agenzia delle entrate ha rilasciato la risposta n. 88-2021 che fornisce un’interpretazione importante per molti cittadini alle prese con la ristrutturazione di casa.

L’Agenzia infatti conferma che quando l’intervento di demolizione e ricostruzione comprende lavori rientranti nel Superbonus (ed è attestato da un titolo amministrativo che lo inserisce tra quelli di ristrutturazione edilizia previsti dall’attuale articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380/2001), il fatto che questo sia iniziato nel maggio 2019 (cioè prima della promulgazione del decreto Rilancio) non impedisce di fruire della maxi agevolazione, naturalmente solo per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 a tutto il 2021.

Superbonus anche ai residenti all’estero per acquisto di casa antisismica

Con la risposta n. 91 dell’8 febbraio 2021, invece, l’Agenzia ha confermato che un contribuente non residente in Italia ma futuro proprietario di un immobile ad uso abitativo nel nostro Paese (e quindi titolare di reddito fondiario) potrà accedere al superbonus per le spese sostenute per l'acquisto di un immobile antisismico ad uso residenziale.

Chiarimenti sui vari bonus per interventi diversi, su due unità abitative

Nella risposta n. 87 dell’8 febbraio 2021, l’Agenzia delle entrate ha chiarito la spettanza o meno di quasi tutti i bonus casa, a fronte di interventi che comportano l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità.

In particolare per quanto riguarda il superbonus, l’Agenzia ha chiarito che ai fini della maxi agevolazione per gli interventi che comportano l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità, va valorizzata la situazione di inizio e non di fine lavori. La detrazione al 110% non vale quindi per i lavori sulle parti comuni degli immobili distintamente accatastati prima degli interventi.

Gli altri quesiti su cui interviene sempre la risposta 87-2021 riguardano l’ecobonus, il sismabonus e il bonus mobili.

Come usufruire del superbonus in caso di lavori condominiali e propri

Con la risposta n. 94 dell’8 febbraio 2021 l’Agenzia delle entrate ha confermato che possono usufruire della detrazione del 110% delle spese sostenute, i condòmini che effettuano, insieme alla sostituzione dell'impianto termico che serve l'intero “supercondominio”, anche l'isolamento termico delle facciate e del tetto degli edifici in cui sono situate le loro abitazioni, ottenendo la diminuzione di due classi energetiche.

Ok al superbonus per lavori su una palestra in gestione

Con la risposta 114 del 16 febbraio 2021 l’Agenzia delle entrate chiarisce che possono beneficiare del superbonus gli interventi realizzati da una Associazione sportiva dilettantistica negli spogliatoi di un immobile affidato in gestione dal Comune in base ad una Convenzione. Questo purché il Comune sia daccordo e a patto che sussistano le altre condizioni previste per fruire dell'agevolazione.

Si al superbonus se si condivide solo lo scarico di fogna nera

Con una risposta sempre il 16 febbraio 2021 (la n. 115-2021), l’Agenzia delle entrate ha confermato che può beneficiare del superbonus quell’unità immobiliare autonoma che condivide con un'altra unità immobiliare il solo scarico di fogna nera. Secondo l’Agenzia infatti “si ritiene che, nel presupposto che l'unità immobiliare a destinazione residenziale, sia «funzionalmente indipendente» e quindi dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva tra quelli per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica e per il riscaldamento, e disponga di un accesso autonomo dall'esterno, l'Istante potrà accedere al Superbonus”.

Altri chiarimenti sulle unità funzionalmente indipendenti

Sempre di interventi su unità immobiliari funzionalmente indipendenti si occupa anche la riposta n. 116 del 16 febbraio 2021. In questo caso l'Istante è comproprietario di un'abitazione che costituisce porzione di un più ampio immobile suddiviso in più alloggi residenziali, dotata di accesso autonomo e in via esclusiva di un serbatoio di gas, di un impianto di riscaldamento, di un impianto elettrico, nonché in via non esclusiva di un impianto idrico appartenente ad una utenza comune, con contatore esclusivo di ripartizione e contabilizzazione, e di impianti di deiezione e depurazione dei reflui civili esclusivi solo finché non sono convogliati verso un depuratore comune. 

Secondo l’Agenzia la persona ha diritto al superbonus in quanto l'unità abitativa può ritenersi "funzionalmente indipendente", risultando dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva tra «impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».

Ok al superbonus per lavori antisismici su unità collabenti

Con due distinte risposte, l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti in merito ai lavori su unità collabenti. In particolare con la risposta 121-2021 viene chiarito che un edificio composto da due immobili collabenti può beneficiare del Superbonus per gli interventi di riduzione del rischio sismico consistenti nella demolizione e ricostruzione del fabbricato, ma non per quelli energetici, essendo privo degli impianti richiesti dalla normativa.

Invece con la risposta 122-2021 si chiarisce che è possibile accedere al Superbonus anche per i lavori sulla unica unità residenziale unifamiliare, suddivisa solo formalmente in tre particelle catastali, unite "di fatto" ai fini fiscali.

Intervento edilizio radicale: che succede a superbonus e alle altre agevolazioni?

Interessante chiarimento del Fisco per un caso di ristrutturazione abbastanza complesso. Il caso è quello di un proprietario di un’unità immobiliare, sulla quale ha avviato, a fine 2019, un importante intervento di ristrutturazione edilizia con inizio differito di svariati lavori, per gli interventi di riduzione del rischio sismico, in relazione ai quali ha presentato l’asseverazione tardivamente (cioè, dopo la Scia). In questo caso, chiarisce l’Agenzia, il soggetto non può accedere né al Sismabonus né al Superbonus.

Riguardo invece agli altri lavori, anche di miglioramento energetico, il proprietario può scegliere, in linea di massima, la detrazione che preferisce. È, in estrema sintesi, il contenuto della risposta n. 127 del 24 febbraio 2021.

Sì al superbonus anche per interventi di efficienza energetica sull’unità collabente

Con due risposte, la n. 161-2021 e la n. 162-2021, l’Agenzia delle entrate conferma che gli interventi antisismici e di efficienza energetica eseguiti sull’unità collabente F2, rientranti fra i lavori di manutenzione straordinaria, possono beneficiare della maxi agevolazione.

Promossi anche i lavori sugli immobili, destinati all’edilizia residenziale pubblica, di proprietà di un consorzio di Comuni.

Cessione credito non fatturato, fallimento del creditore cedente, momento impositivo e fatturazione IVA

Con la risposta 163-2021 l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti sul trattamento IVA delle somme:

• relative al credito per fattura da emettere a S.A.L., al momento del pagamento del corrispettivo con riparto fallimentare, per il contratto di appalto per la realizzazione di immobile di un immobile di lusso e per lavori di demolizione uffici; 
• per l'IVA, calcolata applicando l'aliquota del 22%, relativa all'importo di cui al precedente punto e, quindi, anch'essa ancora da fatturare

con riferimento, sostanzialmente, al momento impositivo e al soggetto tenuto all'effettuazione dei relativi adempimenti. 

Secondo le Entrate, il curatore mantiene l'obbligo di emettere la fattura per conto della società (permanendo in vita il fallimento o riaprendo a posteriori una nuova partita IVA) e di porre in essere i successivi adempimenti, mentre il debitore avrà l'onere di ricorrere alla procedura di cui all'articolo 6, comma 8, del D. lgs. n. 471, quale forma di regolarizzazione, solo a fronte dell'omessa fatturazione da parte del curatore stesso.